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准备好了嘛？一大波政策接踵而至！
两会刚结束，第一个政策就来了。
这份《十五五规划纲要》很长很长，全文5.8万字，看的一脸懵。
我把全文啃了3遍，逐字逐句仔细看，把房地产相关内容筛出来，跟大家聊聊。
全文方向很清晰，提振消费、县域经济、人工智能+、算力算法、创新、人才、科技……
那房地产嘞？
关于房地产的表述非常全面，可以说涉及到了方方面面。
“房”，全文提到了47次。
“房地产”，全文提到了11次。
“土地”，全文提到了18次。
从高频词出现可以看出，十五五规划期间，国家对于未来5年房地产的政策方向。
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接下来，把重点都拿出来，逐个聊聊：
1、防范房地产风险仍是重点，促进楼市股市健康发展。
强化源头防控、预判预警、早期纠正，统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险。
分析与延伸——
这说明，对于房地产的态度，安全是底线，底线不能破。
而且还不止是开发商，还要盯着地方债和中小银行，都不能出安全问题。
2、优化政策、稳预期。
因城施策优化房地产政策，多管齐下稳定预期，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
分析与延伸——
虽然过去三年，国家层面、地方层面都出了不少的救市政策。
但接下来，救市政策不会断、还会有更多、力度更大的救市新政出来。
要想方设法把大家对房子的信心拉起来，让大家关心房子、相信房子会稳住、愿意买房；刚需、改善，只要你买，政策都给到位。
3、房地产调控权充分下放！
充分赋予城市政府房地产市场调控自主权。
分析与延伸——
据统计，单今年2月份，地方出台的房地产调控政策就有37条，包括上海、兰州、青岛、长沙、福建、宁德等，热度最高的就是上海的沪7条。
之前各地的打法是，看上头态度和方向，地方小步因城施策；以后房地产政策、调控等，都要地方自己看着办了。
4、政策像多子女家庭倾斜：
支持多子女家庭子女同校就读，住房保障和购房政策向多子女家庭倾斜。
分析与延伸——
很多城市已经出过很多政策，二胎买房补贴、三胎买房补贴等；
“女家庭子女同校就读”出政策并执行的，目前还比较少。
主要针对学位房，学区房按划片入学，房子只要在划片范围内，一家有2个、3个、4个孩子都能上学。
但学位房就不同了，通常一套房子只有一个入学名额，一旦有孩子用过，其他孩子、二手房都不能用。
多子女同校后，利于学位房，接送孩子也更方便。
5、老旧房屋改造和智能化升级。
分析与延伸——
2025年全国已改造2.5万+老旧小区；未来5年，改造老旧小区11.5万个，旧房改造市场规模超8000亿。
6、有力有序推进现房销售！
分析与延伸——
2025年已超30%项目现房销售，海南、雄安先行，广州、成都等很多城市都有现房销售项目，之后会加快进度和覆盖面，预售的必须严管资金，给购房者交付安全感。
7、增加改善房供应，“好房子”。
建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。
分析与延伸——
去年开始，“好房子”被频繁提及，好房子标准也在 逐步落实，四代宅、好品质、智能家居……让房子回归高品质。
8、盘活利用存量土地与存量房。
完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施。
编制资产负债表，全面摸清存量资源资产底数，优化资产负债结构。
分析与延伸——
对于开发意愿低的闲置土地，用途可以转转更改，增强开发商积极性。
去年底开始，已经交房好几年的小区中，原本应该配套建商场的土地，在荒了七八年后，重新复工了。
原本需要大量资金自持的商业土地，改成住宅用地，开发商又风风火火的建起了住宅小区卖。
以后，这会是大趋势，在更多城市里复制。
9、盘活产业园区与法拍房：
产业园区存量盘活，推动司法判决执行与破产制度有机衔接，依法有效盘活被查封冻结财产。
分析与延伸——
产业园区和法拍房，都是两个大挑战。现在政策给“绿色通道”。部分城市法拍房可直接转保障房或人才公寓，加速去化。
10、农村宅基地与自建房：
持续推进农村危房改造；
加快完成房地一体宅基地确权登记颁证，加强农村宅基地规范管理，依法盘活用好闲置土地和房屋。
分析与延伸——
宅基地也要有房本了，有了房本，就能抵押贷款、出租、入股民宿等等，让农村的荒废老家也能“变现”了。
11、优化保障房机制：
解决低收入家庭、新市民、青年等等群体的阶段性住房困难；
探索配租型、配售型保障性住房；
分析与延伸——
保障房不再“僧多粥少”，让需要的人，都能有房住。
12、深化住房公积金制度改革；
扩大使用范围，支持灵活就业人员参加住房公积金制度。
分析与延伸——
接下来，各个城市，公积金提高额度、覆盖面最大化、支持商转公、支付首付等。
13、权利下放省里，合理供地、更要合理控地！
赋予省级政府统筹建设用地更大自主权，在不突破省域建设用地总量前提下统筹安排市县建设用地、差异化配置增存比例，实行统筹存量和增量综合供地。
分析与延伸——
自然资源部发文，也提到了不再盲目供地，而是“控增量+去库存”。
有人甚至解读为“不再供地、不再审批”。重点在于“控”，而非“断”，各城市的土地供应从来都没断过。
存量的、新增的，省级一把抓，责任也压实，哪个城市土地乱卖，省里直接问责。
14、全国、全力去库存！
推动已供未开发土地和在建项目分类处置，推进存量商品房和闲置商业办公用房盘活利用。
分析与延伸——
这里的去库存，不止是住宅库存，还包括闲置土地库存、商业库存、办公库存。
在一些城市，因为前几年流行综合性项目、住宅商业综合体很多，现在商业与办公库存比住宅库存去化更难。
这是中指报告里重点一二三四线城市库存情况。
全国来看，库存小、去化周期最短的2个城市：
上海、杭州，去化周期都在10个月内；
重庆中心城区、武汉、广州、深圳、长春、合肥，去化周期都在10-20个月内；
去化周期超过30个月的：
——青岛、南京、无锡、兰州、郑州、大连、池州、江阴、太仓。
福建已经发文，去化周期超过24个月的，暂停住宅用地供应。
这些30+、40+、甚至大连的75个月，去库存更让人挠头。
15、房地产税落空！
对大家来说，这算是一个好消息，因为又省下一笔钱。
全文中，提了很多关于“税”的表述，但没有提及“房地产税”。
为啥？
说明，未来5年房地产税大概率不会落地。
未来5年，国家依然要救市，而且永远不会放弃救市，直到救起来的那天为止！
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